Ista zgrada, približno isti sprat, stanovi u sličnom stanju, ali ako se cijena po kojoj se stan prodaje podijeli sa brojem kvadrata, jedan od njih je skuplji, često i za 20 do 30 odsto.
Ta ključna razlika, koja diktira i cijenu, uglavnom je veličina nekretnine. Neopisano pravilo koje važi jeste – što manji stan, to skuplji kvadrat.
“Dva su razloga koja idu u prilog tome. Prvi je mogućnost kupovine zbog realnog stanja budžeta prosječnog kupca, a drugi zato što je takav stan najlakše izdati, ali i sutradan otuđiti, odnosno brže prodati nego veliki stan. To najlakše možemo da vidimo na osnovu cijene kvadrata u novim zgradama. Garsonjere su po kvadratu uvijek najskuplje, dok su najveći stanovi i najskuplji kada se govori o ukupnoj cijeni koju kupac treba da plati, ali su po kvadratu najjeftiniji”, objašnjava za 4 zida Vladimir Živadinović, vlasnik agencije za nekretnine BOX iz Niša.On dodaje da se u zgradama koje se tek grade takvi stanovi uvijek prvi rasprodaju, jer su pogodni za izdavanje, ali i zato što je za njihovu kupovinu potrebna najmanja suma novca.Ali i među tim najmanjim stanovima postoje oni “malo više vrijedni” za kupce. To nisu garsonjere, nego stanovi sa jednom spavaćom sobom. Oni su pogodni za stanovanje, a često i za iznajmljivanje. Sa druge strane, garsonjerama cijenu podiže i to što ih ima najmanje.
“Veći kompleksi zgrada u novogradnji imaju te male stanove. Ali novije, manje stambene zgrade rijetko imaju garsonjere iz razloga što postoji obaveza investitora da za isti napravi parking mjesto, a to često umije da bude problem zbog same parcele i zauzetosti objekta na parceli”, kaže Živadinović.”Svakako, mali stanovi su u deficitu, ali će ga biti još više ukoliko dođe do promjene obaveze investitora da za jedan stan mora da napravi dva parking mjesta, kao što postoje najave da će u Nišu to biti obavezno pri izgradnji stambenih zgrada”, kaže vlasnik BOX nekretnina Vladimir Živadinović.
Stručnjaci za nekretnine iz Beograda kažu da su, na osnovu njihovog iskustva, mali i srednji stanovi najlikvidniji segment tržišta nekretnina u glavnom gradu. Najveću tražnju imaju funkcionalni stanovi od 40 do 60 kvadrata, dok garsonjere i mali jednoiposobni stanovi najčešće postižu najvišu cijenu po kvadratu zbog širokog kruga kupaca i velike investicione potražnje.”Mali stanovi imaju najširu ciljnu grupu kupaca. Kupuju ih mladi koji rješavaju prvo stambeno pitanje, roditelji za djecu koja dolaze na studije, investicioni kupci koji žele prihod od izdavanja, ali i ljudi sa ograničenim budžetom”, kaže Mirjana Todorović, vlasnica agencije Europolis nekretnine iz Beograda.Računica je jednostavna – iako je cijena po kvadratu viša, ukupna cijena nekretnine je niža, pa je takav stan dostupniji većem broju kupaca.”Na primjer, mnogo je više ljudi koji mogu da izdvoje 90.000 ili 120.000 evra nego onih koji mogu da plate 250.000 ili 300.000 evra”, kaže za 4 zida Mirjana Todorović.
Ona dodaje da se mali stanovi isplate i investitorima. Naime, određeni troškovi gradnje i infrastrukture po stanu praktično su isti bez obzira na kvadraturu, pa investitori kod manjih stanova ostvaruju višu cijenu po kvadratu nego kod većih stambenih jedinica.Međutim, “zlatnu sredinu” ipak predstavljaju stanovi između 40 i 60 kvadrata, odnosno funkcionalni jednoiposobni ili dvosobni stanovi.”Iz iskustva mogu da kažem da u praksi nije baš uvijek tačno da su najmanji stanovi i najtraženiji. Jer, kada stan postane previše mali i funkcionalno ograničen, razlika u cijeni po kvadratu više nije toliko izražena. Dakle, nije uvijek pravilo ‘što manje to skuplje’, ali jeste tačno da se sa povećanjem kvadrature cijena po kvadratu uglavnom postepeno smanjuje”, objašnjava Todorovićeva.
