Oglas za trosoban stan na Čengić Vili po cijeni od čak 650.000 KM ponovo otvara pitanje dokle mogu ići cijene nekretnina u Sarajevu. Iznosi koji su se prije nekoliko godina vezivali za luksuzne kuće i vile danas se pojavljuju uz stanove, pa se nameće pitanje koliko smo daleko od trenutka kada će milion KM za stan u glavnom gradu BiH prestati biti rijetkost?
Kako piše Crna hronika, cijene sarajevskih nekretnina već godinama idu u pravcu koji posebno zabrinjava ljude koji tek pokušavaju riješiti stambeno pitanje.
Stan od 200.000 ili 250.000 KM više ne zvuči kao nešto neuobičajeno, posebno kada je riječ o novijoj gradnji ili traženijim dijelovima grada. Međutim, kada cijena trosobnog stana na Čengić Vili dođe do 650.000 KM, govorimo o iznosu koji je za većinu zaposlenih građana potpuno izvan dosega.
Naravno, jedna oglašena nekretnina ne određuje vrijednost svih stanova na Čengić Vili niti cijelog Sarajeva. Također, oglašena cijena nije isto što i ostvarena prodajna cijena. Vlasnik može tražiti 650.000 KM, ali tek eventualna kupoprodaja pokazuje koliko je kupac zaista spreman platiti.
Ipak, sama činjenica da se takvi iznosi pojavljuju u oglasima pokazuje koliko su se očekivanja prodavaca promijenila.
Od 650.000 do milion KM više nije tako daleko
Matematika je jednostavna.
Ako stan vrijedi 650.000 KM, do psihološke granice od milion nedostaje još 350.000 KM. Kod velikih i luksuzno opremljenih stanova na najtraženijim lokacijama ta granica može se dostići mnogo lakše nego što se na prvi pogled čini.
Ako bi kvadrat određene nekretnine koštao 6.000 KM, stan od približno 167 kvadrata dostigao bi milion KM. Pri cijeni od 7.000 KM po kvadratu dovoljno je oko 143 kvadrata, a pri 8.000 KM svega 125 kvadrata.
To ne znači da će prosječan stan u Sarajevu koštati milion KM. Ali znači da milionski oglasi više ne moraju biti rezervisani samo za vile i kuće s velikim zemljištem.
Penthouse, luksuzna novogradnja, velika kvadratura, garaža, atraktivna lokacija i vrhunska opremljenost vrlo lako mogu dovesti ukupnu cijenu do sedmocifrenog iznosa.
Koliko prosječnih plata vrijedi 650.000 KM?
Najbolje se razmjere cijene vide kada se ona uporedi s primanjima običnog zaposlenog čovjeka.
Ako bismo, samo radi jednostavne računice, uzeli mjesečnu platu od 2.000 KM, cijena od 650.000 KM predstavlja 325 kompletnih mjesečnih plata.
To je više od 27 godina rada, pod uslovom da osoba baš svaku zarađenu marku ostavlja za stan bez hrane, režija, automobila, odjeće, djece, godišnjeg odmora i bilo kojeg drugog životnog troška.
Kod cijene od milion KM govorili bismo o 500 plata od po 2.000 KM, odnosno više od 41 godine takvih primanja.
Naravno, ljudi nekretnine kupuju zajedničkim porodičnim prihodima, kreditima, prodajom druge imovine, nasljedstvom ili ušteđevinom. Ali ova računica dobro pokazuje koliko su cijene najskupljih stanova udaljene od plate većine građana.
Kredit od 650.000 KM posebna je priča
Još zanimljivije postaje kada se cijena pretvori u stambeni kredit.
Kupac takvog stana najčešće ne bi mogao jednostavno otići u banku i dobiti 650.000 KM bez značajnog vlastitog učešća, odgovarajuće kreditne sposobnosti i drugih uslova banke.
Čak i kada bismo hipotetički računali kredit od 650.000 KM na 30 godina uz kamatu od oko četiri posto godišnje, mjesečni anuitet bio bi približno 3.100 KM. Ukupno bi kroz 30 godina bilo vraćeno više od 1,1 milion KM.
To je ilustrativna računica, jer stvarna kamata, efektivna kamatna stopa, troškovi kredita, osiguranje i uslovi banke mogu biti drugačiji.
Ali dovoljno govori o tome kakva bi primanja domaćinstvo moralo imati da uopće razmišlja o takvoj kupovini.
Zašto cijene toliko rastu?
Sarajevsko tržište nekretnina posljednjih godina nalazi se pod pritiskom više faktora. Troškovi gradnje i materijala su porasli, kvalitetno zemljište na dobrim lokacijama je ograničeno, a potražnja za nekretninama nije nestala.
Dio kupaca nekretninu ne posmatra samo kao mjesto stanovanja, već i kao način čuvanja kapitala. Tu su i kupci iz dijaspore, ljudi koji prodaju jednu nekretninu kako bi kupili drugu, kao i oni koji raspolažu znatno većim prihodima od prosječnih.
Ipak, potrebno je biti oprezan kada se na osnovu oglasa govori o stvarnom rastu tržišta. Prodavac može postaviti gotovo bilo koju cijenu. Pitanje je koliko nekretnina zaista promijeni vlasnika po tim iznosima.
Najveći problem imaju oni koji tek trebaju kupiti prvi stan
Neko ko je prije deset ili 15 godina kupio stan danas možda raspolaže nekretninom čija je tržišna vrijednost višestruko veća od prvobitno plaćene.
Ali mlada osoba ili porodica koja danas kreće od nule nalazi se u potpuno drugačijoj situaciji.
Čak i stan od 300.000 KM zahtijeva ozbiljna primanja i dugogodišnje kreditno zaduženje. Kada se cijene približe iznosima od 500.000, 600.000 ili 650.000 KM, takve nekretnine prestaju biti realna opcija za ogromnu većinu stanovništva.
I tu dolazimo do možda važnijeg pitanja od toga hoće li neki sarajevski stan koštati milion KM.
Ko će moći kupovati stanove ako cijene budu rasle mnogo brže od plata?
Ako se nastavi rast cijena najskupljih nekretnina, sve češće ćemo viđati oglase s iznosima koji su nekada bili gotovo nezamislivi za stan.
A možda će najbolji pokazatelj stanja na tržištu biti upravo rečenica koju ćemo sve češće čuti od građana dok pregledaju oglase:
„Ako je trosoban stan 650.000 KM, šta ćemo tek kupovati za nekoliko godina?“
